2018年台湾房价变动与房市发展

2020-08-09    收藏730
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当前的房市走势中,已呈现台北市房市成交量增加、房地产类型交投各异、商用不动产活络、自用工业厂房与工业区土地交投增加,以及人口红利带动房价上扬等情形;其中,影响房市及房价可能的变动因素有屋檐、雨遮不记坪数、选举年政治干扰、央行利率走势等,而为挽救房市,房仲业合力打造房市O2O平台。另外,根据全国不动产之「2018年下半年购屋意愿调查」,看跌房价者约三成,有四成以上的民众看好房价上涨,有七成的消费者不认为今年是购屋的最佳时机,但同时却有八成以上的消费者想买房,显示今年上半年的房价走势影响国内房价变动与房市发展甚大。目前房市瀰漫让利风潮,投机者相继退场,市场以自住刚性需求为主,又因北市商用不动产去化佳,房屋空置率已大幅减低,且长期间,房市会回归成长面。建议潜在购屋宜抓住进驻时机,盲目投资或长久观望应非良策;另方面,在房市不景气中,政府打压房价并非良策,提高年轻人的薪资水準才是根本,若以打压房价的方式,不仅对经济发展不利,对房市发展也是一种伤害。

.前言
2018第一季,国内房价呈现止跌回稳的走势,亦即在今年的第一季中,已可察觉房市全年交易量有温和递增的情形;若从当前房市价量关係与房价走动趋势观察,具有房市龙头领先地位的台北市因推案量减少,自住刚性需求买盘逐渐进场,低总价产品成为支撑市场止跌回稳的重要因素,且国内素有「房价指标章鱼哥」之称的大安区亦已呈现价穏量增的现象。因此,若2018上半年的台北市房价持续盘稳,则应可进一步推定台北市房价已脱离谷底的事实。

2018年3月5日到14日,全国不动产曾对国内的消费者进行「2018年下半年购屋意愿调查」之网路问卷调查,藉以了解2018年下半年国人购屋意愿,结果发现,看跌房价者约三成,较2016年的七成之调查结果减少约一半以上,且有四成以上的民众看好房价上涨,显示约有一半左右的人民认为未来房价会有上扬的预期,而持平者占比为最低,仅有27.9%。然而,从调查中亦发现有将近七成的消费者不认为今年是购屋的最佳时机,但同时却又有八成以上的消费者想买房,显示国人对于当前房市价量的变化,仍处于犹疑状态,而其是否介入房市,应与今年上半年的房价走势有极大的关联性。

另外,在2016年的调查中,首购族比例将近四成,高于换屋族的约三成,但两年后,也就是2018年后的相同调查,却发现潜在购屋人以换屋族的超过四成为最高,超过首购族的三成,二者易位,观其缘由,应是换屋族有相对有较多的资金可作为自备款及装潢预算,但首购族由于自备款有限,加上没有购屋经验,对于进场时机较无法掌握。由于大部分的受访者对于未来房市呈现乐观的看法,且对于房市景气相对敏感的换屋族也有意愿购屋,预估2018年全年房市交易量将会呈现稳定增长走势,唯在余屋出清压力下,中古屋、新成屋价格将呈现持平,亦即六都住宅行情涨跌幅变化不大,行情趋稳。

二、当前房地产行情变动分析
有关当前的房市走势可分为下列几个部分来加以说明。

.北市房市成交量增加
2017年下半年,台北市房市交投相对活络,根据内政部的实价登录资料,台北市房市交易较为热络的行政区,依序为中山、内湖、文山、北投及士林等五个区,而前四名的交易量就约占台北市总量的一半,其中,又以中山区交易量占北市的一成以上为最多。由于台北市的房价已逐渐走到合理价位,而交易活络的区域较能获得民众的青睐,未来转手也相对容易,交易量增加。

.台北市房地产类型交投各异
房地产的房屋依其建筑格式而有不同的类型,且消费者对于公寓、套房、大厦、大楼等不同类型的产品,其接受度亦各有不同,而北市不同类型的房地产之交投情形,可分别加以说明如下述。

1.公寓
根据内政部的统计资料,2017年,在台北市房市的实价成交状况中,吴兴街是信义区中相对平价的购屋区段,由于该区房价和信义计划区中的豪宅单价差距甚大,附近生活圈机能成熟,又可以快速通往信义计划区等商圈,引发潜在购屋人的青睐,是信义区内热门的购屋路段,也是台北市公寓最热门的交易路段,其平均单价每坪约51.1万元。

2.套房
在台北市的房市交易中,套房产品由林森北路的实价数量居冠,林森北路的环境相对複杂,但仍属于台北市精华区域,生活机能成熟且方便,加上区域内的小坪数住宅需求不断,市场供需稳定,在此情况下,在2017年的全年交易中,林森北路可视为套房交易王,平均单价每坪约55.6万元。

3.华厦
一般而言,电梯华厦是指10层楼以下,且拥有合法电梯的住宅,公设较少。

华厦类产品以内湖区的民权东路六段的交易为最多,主要因该路段经过内湖科学园区、三总等生活圈,生活机能佳,且由于此一区位的居住品质相对单纯,又有重划区的房产物件可选择,有不少艺人和内湖科学园区的上班族选择在此地区长住,是北市华厦成交最多的路段,平均成交单价则为每坪约61.6万元。

4.大楼
社区大楼一般是指超过10层楼并拥有电梯的集合住宅,大部份配有中庭花园、地下停车场、警卫管理室、健身房、游泳池等多样公共设施。台北市的大楼产品以市中心的新生北路二段成交最多,主要因这些购屋路段具有吸引民众前往购屋的优势,同时也是市场上供给与需求较为稳定的区域,平均成交单价是每坪约75.1万元。

经由前述的说明,有关台北市不同类型住宅交易相对活络地区及其平均单价比较,可参阅表1的说明。

表1 台北市房市不同类型住宅交易及其平均单价比较表 单位:坪/万元
房屋类型交投活络地区平均单价备 注公寓信义区中的吴兴街51.12017年实价登录资料套房林森北路一带55.6-华厦内湖区的民权东路六段61.6-大楼新生北路二段75.1-资料来源:1.内政部实价登录资料2.作者整理。

.商用不动产活络
在房市交易的各种不动产类型中,商用不动产以工业厂房及土地表现较佳,成交量年成长率在三至五成之间,唯办公室、店面、饭店的交易量则不如预期,成交价格大多下滑,客源主要是以自用、自住型为主,投资客大多退场观望。

另外,由于房市不景气,经济表现亦不如预期,因此,若以最近十年的办公大楼之租金表现为例,便可发现台北市办公室租金大多呈下降走势,其中,以2009年的租金跌幅为最大,2012年的租金行情为最低;若以2008年的办公室租金为比较基期,便可发现在最近十年中,租金几乎呈现全面下跌的走势,直至2017年,台北市办公室租金才回到十年前的水準,足见台北市办公室的行情不佳,同时也减低人民对于投资商用不动产的兴趣,唯进入第2017年以后,台北市办公室租金开始呈现回转走势。有关最近十年台北市办公室租金变化比较,可参阅表2的说明。

表2 最近十年台北市办公室租金变化比较表 单位:坪/月/元、%
年度租金涨跌幅2008年=100备注20081839-100.00租金次高20091768-3.8696.14跌幅最大20101758-0.5795.60-20111755-0.1695.43租金次低20121753-0.1195.32租金最低201317771.3696.63涨幅最高201417860.5497.12-201418071.1898.26-201618301.2999.51-201718410.56100.11首度超越2008资料来源: 1.联合报引自高力国际2作者估算整理

另外,房屋空置率或闲置率亦呈现大幅下降的情形,市场需求强劲,其中,又以南京东路四、五段的办公室闲置率的下降幅度为最大,显示国内的商用不动产有逐渐活络的趋势。房屋空置率或空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例,商品房空置率在5%-10%之间为合理区,商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展;空置率在10%-20%之间为空置危险区,而民生敦化、信义商圈、南京松江等地区,其房屋空置率均超过一成,宜採取一定措施,加大商品房销售的力度,以保证房地产市场的正常发展,以及国民经济的正常发展。唯2017年第4季,台北市各主要商圈的闲置率均已调降至10%以下,显见商用不动产相对活络。有关最近二年台北市主要办公商圈办公室空置率比较,可参阅表3的说明。

表3 台北市主要办公商圈办公室空置率比较表 单位:%
办公商圈2016年第4季2017年第4季变动率备注民生敦化12.818.34-34.89-敦南商圈4.933.45-30.02-信义商圈11.588.60-25.73减少最少南京松江12.376.94-43.90-南京东四五段3.400.16-95.29减少最多台北西区4.836.4733.95唯一增加仁爱新生2.071.30-37.20-资料来源:同表2.
说明:1.台北西区是指中正、大同、中山、万华等地区。
2. 商品房空置率在5%-10%之间为合理区,在10%-20%之间为空置危险区。

.自用工业厂房与工业区土地交投增加
有关自用、工业厂房、工业区土地交投活络,可分为下列几个部分来说明。

1.房市回稳
2017年下半年,国内房市交易量已明显回稳,由于推案以首购、中、低总价为主,因此,交通方便的中小型土地获得建商青睐,其中,以80~150坪中小型办公室为主流。

2.出口表现佳
根据经济部国贸局所公布的统计,2017年的出口成长率达13.2%,增幅创下最近七年的新高,2018年预估的出口成长率介于4.07%至5.51%之间,成长率近乎折半,主要是基期相对较高所致。另外,不论是自用或工业用房的活络与否,均与经济活动有关,由于2017年国内出口表现相对较佳,中小型企业自用办公室需求亦增加,小型办公室亦成为热门商用不动产的主流产品,且办公室、厂房、物流交易有逐渐增加的走势。

3.市场资金多
投资不动产一般是採用高财务槓桿,也是高资产族投放的重要标的,因其具有收益性,又具保值性;在租金投报率方面,台北市为2.5%到3%、新北、台中在3%到3.5%、台南、高雄在3.5~4.5%,包含办公室、厂房、物流等,交易逐渐增加,亦是当前房市的主流产品。另外,由于私募基金、外资、寿险进场,投资产品以整栋商办、物流中心为主,且知名企业採售后回租方式,交投相对活络。

.人口红利带动房价上扬
在房市不景气中,台中市的房市交投相对活络,主要因房市交投与人口的多寡有一定的关联性,而最近几年中,具有最多人口红利的城镇首推台中市;若从全台六都人口净迁入状况来观察,台北市与新北市已连续3年为负成长,桃园和台中则反是,连续3年都呈增加走势,特别是台中移入人口持续增加的趋势更为明显,其中,又以南区的买方有显着提升,同时也带动台中南区地产的买气。

根据台中市政府民政局所发布的资料显示,并以2017年10月为比较基準,则台中市的人口数为2783298人,净流入人口为1800人,人口密度为每平公里1257人,其中,净人口增加最多的为北屯区,达357人,占台中市人口净流入比几达二成,次为西屯区的211人,占比超过一成,其余分别是南屯、沙鹿、大里、太平等,是全国人口净流入最多的县市。

净流入人口数增加,其原因应与捷运即将通车的利多因素有关,如台中都会区铁路高架捷运化、乌日文心北屯线 的交会点,房价支撑力道相对强劲,从而带动南区的发展有关,加上区内有中兴大学及中山医学大学,两所学校的学生住宿需求带动区内的租屋市场,也带来自用及投资买盘。

三.房价变动与房市发展
有关国内房价变动与房市发展可分为下列几个部分来说明。

.影响房价的变动因素
有关当前影响房市及房价的变动因素,可分为下列几个部分来说明。

1.屋檐雨遮不记坪数
依照建管法规之规定,所谓屋檐是指斜屋顶之墙面突出部分,同时,平屋顶突出部分亦称为屋檐;屋檐可以突出于建筑物外墙中心线一点五公尺,并可登录为附属建物。另外,依建筑技术规则对「雨遮」的定义:所谓雨遮是指「自窗户或开口两侧外缘向外起算50公分以内,且结构外露樑及併同设置雨遮板者,此樑及雨遮板均得标注为雨遮,属于附属建物。」依据内政部95年12月14日台内地字第0950193520号函,查「建物除使用执照竣工平面图载明为阳台、屋檐或雨遮者,得以附属建物登记外,其他如露台、花台、雨棚、雨庇、装饰墙、栽植槽等均不予登记。但使用执照竣工平面图已将附属建物计入楼地板面积者,不在此限。」过去屋檐或雨遮均计入坪数,而若不计坪数,对后市房市的发展将产生重大影响。

2.选举年政治干扰房市
2018年,中华民国直辖市长选举及县市长选举是中华民国地方公职人员选举,又称为「107年九合一选举」,于2018年11月24日举行,而依国内政治生态惯例或经验,每逢选举期间,政府便会祭出一些政策利多,有利于房市的发展。如近期中,各县市公告地价评议结果已陆续宣布,多数的县市均选择调降地价税,如2016年,宜兰县是全国地价税调涨最高的县市,涨幅达一倍以上,2018年为选举年,为增加人民的支持度而调降42%,也是目前全国降幅最高的县市。另外,目前六都中已确定调整内容的是桃园市与台南市,其中,桃园市于2016年大涨34.56%,2018年则调降4%。同段期间内,台南市由涨幅32.36%到调涨0.05%。地价税的大涨小跌都反映在选举年的前后,是一种选举精算,也可视为是国内选举经常採用的一种愚民技巧,有关2018年六都公告地价调整内容比较,可参阅表4的说明。

表4 2018年六都公告地价调整内容比较表
城市调整幅度说 明台北市尚未确定最后调整幅度地价评议委员讨论决定新北市尚未确定最后调整幅度地价评议委员讨论决定桃园市2016年调涨34.56%,2018年调降4%房市价量具跌,合理反映市场行情台中市尚未确定最后调整幅度地方民意要求冻涨或调降台南市2016年调涨32.36%,2018年调降0.05%房市价量具跌,合理反映市场行情高雄市尚未确定最后调整幅度地方民意要求冻涨或调降资料来源:经济日报引自採访资料2017.12.14

3.央行利率走势
一般而言,购屋贷款利率的高低影响潜在购屋者的购屋意愿甚大,因此,央行利率走势是房市是否会发生变动的主要影响因素之一。为配合国际政经局势变化,许多国家採用宽鬆货币政策,唯低利的环境已开始转变,2017年,美国联準会已经启动升息,2018年预估会升息三码。另外,经济体跟台湾类似的韩国也已升息,因此,我国升息的压力越来越大。2018年债市则因长期低利率下,在未来「量化紧缩」的升息趋势下而不甚乐观,房市则在国内股市及产业出货利多、余屋量消化不易、高房价及所得停滞等的影响下,呈现不确定的走势。 另外,2018年第一季,台湾的基準利率约为1.375%,通膨约为1.21%,实质利率为0.165%,但由于美台间的实质利率有0.765%利差,导致台币因热钱涌入而使台币及股市上涨,也反映台币的低估现象,同时影响国内房市未来的发展。

.房市发展持续稳定
一般而言,当前国内房地产市场是呈现「量温丶价穏」的格局,而根据中华民国不动产仲介经纪商业同业公会全国联合会理事长李同荣的估测,未来房市发展走势可同时从区域别丶产品差异性丶房价走势丶市场信心丶交易量变化丶政策面向等六大趋势因素来加以探讨。

若从交易市场的区域别来观察,则国内房市将由北而南逐步止跌落底;从房价变动走势方面来看,国内房价的落底应会朝着「止跌丶打底丶盘整」的方向进行;若从产品差异性分析,则是高价杀价,取量赶底,低价盘中带坚,同时支撑全局;若从房价走势来观察,则低价产品稳中带坚,较受购屋人青睐的2-3房之刚性需求的低总价产品为主流,支撑房价趋稳打底,下半年高价与豪宅产品才会逐渐增温。

从房市信心来看,购屋者对未来市场看坏的族群递减,市场信心已逐渐提升,建商建照量与开工量递增,将与使照量呈黄金交叉,这是房市信心提升的重要指标,也是房市止跌落底的重要指标之一。若从市场交易量来观察,2018年的交易成长率应可达一成,而台北市交易量因过去三年多大幅萎缩,2018将有较大反弹空间,全年成交量可增加为30万户。最后从政策面来观察,前瞻建设逐渐发酵,地方轨道建设占有绝大部分比率,对中南部都会的均衡发展有益,且2018适逢期中大选年,政府应会从振兴经济面释出利多,强化所有公共工程,对房市的稳定发展会产生间接效益。

国内政经环境变化影响房市变动甚大,政治上的不确定性为影响国内经济变化与房市变动的重要因素,唯上述分析仍可供投资人做为是否进驻房市的参考。

.房仲业合力打造房市O2O平台
2017年,台湾房市呈现逐渐回温的走势,但2018年第一季的房市成交量仍相对低迷,因此,国内房中业者21世纪不动产、大家房屋、中信房屋、太平洋房屋与住商不动产联合,透过乐屋网推动新服务,合力打造房市O2O平台,期望能够打破沉闷已久的台湾房市。五大房仲的规模将可提供成交物件35000件,若以每件1000万,流通率20%计算,将是一个拥有700亿的平台,影响甚大。

另外,所谓O2O营销模式又称离线商务模式,是指线上营销线上购买带动线下经营和线下消费。亦即O2O经由打折、提供信息、服务预订等服务模式,把线下商店的消息推送给互联网用户,再将其转换为自己的线下客户,这种销售模式特别适合必须到店消费的商品和服务如餐饮、健身、美容美髮等。若用于房市,则更能快速地让投资人做出购屋决策,缩短成交时间。因此,异业结盟不仅能创造更多机会,也能提高民众购屋的经验,预计这样的合作能够增加20%的房屋交易量,对于房市的后续发展具有很大的助益。

.税制影响房市
2017年,国内房屋交易量平稳,但是增加量不多,2018年的增幅预估亦相对有限,而这与2016年开始实施的房地合一税有很大的关係。房地合一课徵所得税制度是指房屋及土地出售时,应计算房屋、土地全部实际获利,并减除已课徵土地增值税的土地涨价总数额后,就余额部分课徵所得税,使房地交易所得係按实价课税,达到租税公平,但对房地产造成了极大的冲击,导致房市一直处于低迷走势,呈现「闷房市」状态。因此,只要税制的结构没有改变,房地产交易量并不会有太大的变化。因为台湾的房市最大问题就是税制的问题。

.结论建议
经由前述的分析说明,可据以列出本文的结论与建议如下。

1.根据「2018年下半年购屋意愿调查」之网路问卷调查,结果发现看跌房价者约三成,有四成以上的民众看好房价上涨,有将近七成的消费者不认为今年是购屋的最佳时机,但同时却有八成以上的消费者想买房,显示国人对于当前房市价量的变化,仍处于犹疑状态,而今年上半年的房价走势对潜在购屋人的决策极大的影响。

2.当前的房市走势包括北市房市成交量增加、台北市房地产类型交投各异、商用不动产活络、自用工业厂房与工业区土地交投增加,以及台中人口红利带动房价上扬等。

3. 当前影响房市及房价的变动因素包括屋檐雨遮不记坪数、选举年政治干扰、央行利率走势等,另外,国内房市持续稳定发展,而为挽救房市,房仲业合力打造房市O2O平台,且税制是影响房市的重要因素。

4.目前房市瀰漫让利潮,投机需求相继退场,市场以自住刚性需求为主,但长期间,房市会回归成长。因此,建议潜在购屋人不宜心存观望,应抓住进驻时机;另方面,在房市不景气中,打压房价并非良策,提高年轻人的薪资水準才是根本,若以打压房价的方式,不仅对经济发展极为不利,对房市的发展也是一种伤害。

参考文献
李同荣,2017年Q4房市落底论,全国不动产联合会
谢明瑞,台湾房市会泡沬化吗?
谢明瑞,我国房市政策之探讨。
谢明瑞,房地合一政策之研究。
谢明瑞,台湾房价二年降三成?
谢明瑞,台湾「健房」与「打房」政策对房价影响。
谢明瑞,台湾房价会反转吗?
谢明瑞,台湾房市税制改革与健全发展。
谢明瑞,由营建类股变动谈房市变化。
谢明瑞,房市不景气下的利多与利空。
谢明瑞,房市四不一没有下的多空分析。
谢明瑞,前瞻计画与房市规划。
谢明瑞,民国一百年来台湾地区营建类股变动与房市。
谢明瑞,台湾的地震与房市。
谢明瑞,台湾地区房地产行情变动分析,现代营建杂誌专栏。4月1日。


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